【科讯】万科药方：一个众筹的“家”有用吗？

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更丰富的安居乐业体验的社区，业主可以部分定制的社区，这是万科创新的节点，和本地产的大不相同，只是卖房子，结合了必要的设施，是一种魅力的创新模式。 然后9月16日，万科发表了100亿元以内回购企业a股的相关报告。 为了那个目的，你可能不希望自己的新模块被指出与用手画画的目的有矛盾。

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文/张书楽

刊登在《商界评论》年第6号上，刊登时有删改。

年，万科成为了地产商，活跃在网络领域的话题焦点: 4月20日，万科v-link企业品牌发布会，流行的网络+； 5月1日，与商业地产的万达进行住宅房地产的万科发表了战术合作，被认为通过互联网+提供了顺利的落地基础，9月16日万科发表了关于100亿元以内回购企业a股的报告书。 其目的中，自己的新模块可能被指出与手绘的目的有矛盾。

但是就这些吗？ 万科2.0其实真正的目的可能是在打破钢筋混凝土的社会交流隔阂上越来越多。 这是冰冷的现代住宅真正不足，也是拥有房地产泡沫破灭危机感的万科急需抓住的救生船。 因此，进化为网络，成为万科唯一的选择。

危机:从现在开始布局10年后

万科的标志可以证明问题的存在。

第一个万科于1988年推出了第一代logo。 据说当时万科打算制作录像。 因为这个设计有浓厚的家电风格。 但最终万科成了房地产公司。 2007年发售的logo在中国以前成为了民居的窗户花，所以意思也很明确。 我是住宅地产代理。 只是这个方形的设计，越来越多的人嘲笑它是麻将桌。

5月1日，万科在米兰世博会万科馆揭幕，发表了新的logo。 直接出现在第三代logo的是万科英语的简称vanke。 另外，万科公司的标语也从至今为止的建筑赞美生命的东西变成了赞美生命的共同建筑城市。

万科总裁郁亮对这次目标变更也作了坦率的说明:见证万科从住宅开发商向城市辅助运营商的转变。 但是，这种直接的背后有深刻的危机感。

表面上，万科业绩迅速增加，2007年变更投标时，销售额超过500亿，再次变更投标，但销售额已经超过2千亿。 这样美丽的图表变成了3月万科理事长王石接受媒体采访时的话:万科危机是习性增加了。 转型中，规模超过2000亿元，盘子太大了。

这句话的后半部分容易理解，船很难大反转，但前半部分很费解，要加吗？ 危机？ 这些从哪里说起？

在4月的万科集团年报介绍会上，郁亮解开了谜团，万科从去年下半年开始消耗大量人力和财力，注意和分解世界27个经济体40年来房价的变化趋势，从中总结房价上涨和下跌的原因，更重要的是房地产泡沫破裂 在整个调查中，得到了今后10年我国住宅领域整体安全的估计。

对于郁亮的估计，有点媒体改变了表现方法中国房地产暂时安全，时间还剩下十年。 由此可以看出万科的担心。 十年后应该这样做吗？

来自大环境的担忧也是万科内部成长带来的压力。 年万科实现销售金额2151.3亿元，比上年增加25.9%，全国商品房市场占有率从2.09%上升到2.82%。 年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。 作为收入超过2000亿的企业，当领域的天花板隐约可见时，如何寻找新的增长点是摆在这个30岁企业面前的课题。

尽管是去年，全国商品住宅的销售面积、销售金额还是同比减少了9.1%、7.8%。 万科的表现其实是逆市飞扬。 但是，作为住宅区风气先驱的出头鸟也是大风中最容易折断翅膀的。

计划:有安居之所，也要乐业

万科谋变的布局可以追溯到年。 万科首次提出了社区运营商1.0版的好房子、好服务、好邻居，对三个好社区进行了系统的思考和实践。 现在万科积累了5000多万方的交货面积和50多万户业主。

这个布局其实我很理解。 也就是说，万科不仅仅是建筑商，不想成为运营商。 这是典型的网络思维概念。 过去在电子邮件、杀毒软件、网络游戏中试过很多次，最近被具有网络+特征的高端智能手机、手环、家庭等硬件切断了。 当时的三好社区作为使住户更舒适的配套设施的硬件组合，可以在简单的物业管理上提供越来越多的增值服务。 但这不是万科的终点，只是实验的第一步。

我认为我们仅仅提供实体还不够。 中国人自古就有成语安居乐业，我们是万科社区平台，希望为社区居民提供在安居基础上实现乐业的土壤。 万科集团副总裁、北京地区首席执行官兼北京企业总经理刘肖在发表v-link概念时是这么说的。

新的v-link概念在三个良好的基础上推出了四个更广泛的核心: we work (创业社区)、we health (健康社区)、we learn (成长社区)和we share (共享社区) 这被认为是万科社区运营商的2.0版，万科的想法也非常明确，以自己为平台，让住户大众实现乐业。

在这样的想法中，曼科的举动也变得相当真实。 比如创业社区这个方向，万科其实可以为创业者提供高利用率和比较便宜的办公空间，并且为进入同一个社区的创业者提供创业交流的平台，构成社区创业生态圈。 在万科社区，我们老板在社区创业，你去万科咖啡馆的时候，你让别人喝咖啡，你邻居说去开的咖啡店喝咖啡，你的邻居会更温柔地招待你和朋友 这是更幸福的状态。 刘肖画的景愿，其实现在落地了。

万科没有让业主一个人战斗，它回到了过去小区出租门的角色。 据报道，在这家咖啡馆的众筹项目实验中，位于众筹万科台湖的布鲁诺咖啡馆包括地价、建安、设备等总投资额为200万元，其中80%的投资额由业主以每股5000元的方式出资，剩下 基本上，所有参加者的万科业主都将成为布鲁诺咖啡馆的股东，直接享受项目今后的利益红利。 但是，在前期项目的开发中，只有具有一定规模的股票所有者才能参加咖啡馆的开发、建设、设计、运营阶段。

作为万科平台，不仅提供创业的场所，而且承担着纽带和指导的作用，由此引导，实际上，四个社区的核心内质依赖于所有者在财富、素养等多个方面的接近性，实现了群体参与和一定意义上的大众自治

网络只是更方便的联系纽带。 而且，最迫切需要的地方，第一位是创业，可能还会伴随着之后的健康、成长、共享。 最终达到万科处方，在符合所有者需求的房子里，克服房地产泡沫破灭这一最大危机。

合作:光有业主是不够的

万科在各种场合，纷纷使用自己的实验成果，证明了业主采购的可能性。

三好时代万科做了很多实验。 比如夏令营。 据统计，万科组织夏令营的人数已经接近40000人，这个数据超过了专业的夏令营组织。 由此北京万科认为，社区平台的构建未来有可能成为某个领域的力量。

当然同样的实验目的是创造业主之间相互认知、理解、熟悉的机会，网络信息表现和社区活动都是为了这个目的而存在的。 万科展示的实验结果是万科老板平均认识25~30名邻居，这是全同行竞争对手的3倍。

这类似于1990年代以前住宅区的情景，不是现在的钢筋混凝土建筑，而是附近和平友好的人文环境，铁门屏蔽了所有人的消息。 但是，即使回到比老远亲更近的田园诗，万科也不容易实现具有业主自主性的四个社区，毕竟只有一个创业，只不过是极少数业主参加的事业。

因此，万科依然需要对外援助，同时从一开始就确保了对外援助的发挥空间，即事业伙伴计划。 4月15日，万科内部发文《万科集团内部创业管理办法》鼓励员工在万科生态圈创业。 根据这一“方法”，万科内部创业范围重视城市配套运营商，轻资产、服务类、技术类业务必须优先的单项万科出资额在3000万元以下，创业职工出资额在支持万科出资额以下的资源方面，创

其实这个内部创业，早就进行了。 据万科称，年底前万科开放了47个项目，1320名员工参加了事业伙伴的持股计划，集合计划的持股(盈余合作)占企业总股东的4.48%，目前是第三大股东。

简单来说，就是让最了解万科的员工在万科的地盘上，以更低风险的创业方法，为万科提供服务。 所有人都有错误的样子。

为了支持内部创业，郁亮做出了这样的发言，允许三年内万科内部混乱和吵架的存在，在很多方面尝试，不怕出错，在一定阶段以后整理，形成新的生态。

联盟:老臣子和万达的力量

只是，万科认为依然不够，但在v-link企业品牌发布时，刚退休的毛大庆和他的继承人刘肖站着的时候，似乎看到了万科离职潮中的阳谋。

年11月11日万科创业元老，高级副总裁肖莉加盟创业型网络房地产o2o集成服务平台房很多。 年3月8日，另一位被认为是万科商业地产行业中坚力量的高级副总裁、北京地区首席执行官毛大庆离职创业。 从外面传来了宫斗的声音。 但是，毛大庆作为万科合作者，不到两个月就再次成为万科站，成为v-link初秀的台湖万科项目的第一个合作项目urwork (创客工厂)，成为万科的外部合作伙伴，其中出现了高层创业或调任，

但是，只依靠业主的采购、员工内部创业、高层出走合作等生态，对万科新模式来说，依然需要漫长的孵化期。 因此，部署更强的外部合作伙伴是万科和万达合作的重要原因。 万科在商业房地产行业的战斗力太弱了，需要上帝这样的队友一起奔向终点。

万科在商业地产的渴望，可以从前几天揭晓的7-11切角传闻中看到端弥。 据北京青年报5月报道，约30名7-11中层管理者于4月下旬集体退休，其中包括20多名地区管理者、2名地区管理者和市场开发部门人员。 这些相当于北京7-11中层一半江山的跳槽者集中跑在被认为属于万科商业社区商业企业品牌的邻居的国内便利店企业品牌上。 尽管万科否认了这一点，但这个传说中的企业也主张不是万科。 但有这样的谣言其实说明万科在商业房地产行业的开展有点不自然。

在现在的媒体报道中，作为三好社区的落地点，被揶揄为五菜一汤的社区商业项目(第五食堂、幸福街市场、超市、洗衣店、药店、银行的六大便民套装)现在在北京只落地长阳半岛项目 升级版的v-link，仅仅这样是不够的，所以必须使住宅区和商业区一体化。 万科力量未被逮捕时，商业地产开发经验丰富的万达也成为了理想的伙伴。

万达和万科的双向选择其实说明他们各自在对方的特征行业实现了从0到1的强烈冲动。 根据万科总裁郁亮的想法，现在万科的全部业务分为三个阶段，从0到1走错了阶段。 从1到10的复印阶段从10到100的稳步迅速的发展阶段。 现在万科巩固以前的业务，积极寻找新的业务方向1，万科想在领域拐点到来之前找到船票。

这也符合万达的希望。 现在的万达也在谋求变革。 总资产近5000亿元万达，商业房地产，目前7成以上的收入来自房地产销售。 万达集团董事长王健林，年初宣布轻资产转换，他在最近的深交所演讲中表示，5年后万达广场没有重资产项目，年万达商业地产净利润的2/3来自租赁收入，在轻资产运营和租赁收入下，将来万达

这些正是v-link在运营过程中所需要的，希望双方的好处一致，成为一个平台。 万科提供业主资源，万达提供商业资源，人气和业绩平衡，促进整个v-link良性快速发展。 当然，这一切正常运作后，房地产的价格也将水涨船高。 这才是一切试行错误的核心。

问题只是这么多伙伴真的能同舟共济还是同床异梦？ 这更需要万科找错答案。

最后写: WeChat的矩和闭环的理想

万科想做的地产是什么？ 剥离令人眼花缭乱的v-link、事业伙伴、2万人的合作、以及大众采购、网络+等流行语。 其实很简单，邻里关系和平，内在生态足以支撑小社会社区。

衣食住行可以在社区处理，从创业到就业，这个时候会有互联网+的味道。 不管是什么互联网企业，这都可以构成大庆口的人肉网络。 今后你的孩子可能会在小区里吵闹，你坐在旁边工作。 毛大庆就这样描绘了未来在台湾湖可能发生的生活场景。

所有合作伙伴本身就是社区的一员，无论是作为业主存在的大众采购和创业模式，还是作为员工内部创业的事业合作伙伴，还是从外部引入社区的完全生态链的外部合作者，都是万科小社会的成员

当然，房地产价格不仅因这样的魅力而更高，网络思维中增值服务的支付不仅仅是万科在家销售的锤子的买卖，而是海量的万科房地产，可以接受持续输血。 说白了，是物业管理的进化版和共同参加版。

这一切都可能吗？ 有可能，但太理想了。 在互联网时代，许多大公司都希望生态封闭，并对客户提供的文案感到满意，但经常失败。 理由很简单。 其他地方有更好的东西。 可以提供基础的诉求，但不能满足更多的诉求。

对于鼠标投票，房子可能更固定。 但是不能把车开到主人不太近的地方，抑制和朋友喝味道更好的卡布奇诺。 同样，有更好的创业机会和工作场所。 业主为什么必须在房子前面呢？

万科提供了理想，但依然比不上现实。 从前，听到鸡犬的声音，死也不往来的小农世界，几十年前又大又小，所有的国营公司都经营社会，但被打破后，万科在家包围一切，也许还是很理想的。

社区也许可以通过这样的框架形成WeChat的力矩，但越来越多的朋友在社区之外，只有打破钢筋混凝土城市森林隔阂的社区，才能更向往，提高房价吗？

内部创业和外部伙伴提供补充，即提供业主无法创造的东西，让他们进行对外援助。 至少，生活上会更舒适，创业、就业、其他机会增加，维持业主的心，让别人住在家里，有人乐意购买，解读可能的房地产泡沫崩溃时的冲击。

更丰富的安居乐业体验的社区，业主可以部分定制的社区，这是万科创新的节点，和本地产的大不相同，只是卖房子，结合了必要的设施，是一种魅力的创新模式。

但是，要真正提高匹配值，难度依然很高。 因为理想和现实之间从来没有0到1那么简单

作者的新书

作者:张书乐微信号: zsl13973399819新着《越境网络时代先看的大败局》是一本讲述bat失败的书。

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